Riscos Ambientais nos Negócios Imobiliários

Passivos Ambientais

Em razão dos diversos riscos a que estão expostos, entre os quais, os de natureza ambiental, os negócios imobiliários demandam cada vez mais atenção e cuidado.

Tal discussão é relevante à medida que passivos ambientais podem causar prejuízos financeiros importantes quando da aquisição de uma propriedade rural ou urbana ou até mesmo inviabilizar projetos.

Nas cidades, nos deparamos com o crescimento desordenado e/ou em desacordo com as normas urbanísticas e ambientais.

Pessoas físicas e jurídicas muitas vezes constroem ou deixam construir invadindo áreas especialmente protegidas, fato bastante recorrente em cidades do litoral, por exemplo.

Na ambiente rural, por vezes, os negócios são realizados privilegiando a relação de confiança entre as partes em detrimento das formalidades que uma transação de compra e venda exige. Além de um contrato bem elaborado mediante a correta análise da documentação das partes e do imóvel, a variável ambiental deve ser fortemente considerada.

Em casos de passivos ambientais o novo proprietário responderá pela reparação de eventual dano ambiental, em cuja área pode haver procedimentos investigatórios, acordos firmados com o Ministério Público, entre outros.

Responsabilidade Ambiental

Nosso sistema jurídico adota a tríplice responsabilidade ambiental – Administrativa, cível e criminal, nos termos da CF/88[1]. Além disso, vigoram outros institutos bastante rígidos como a Responsabilidade Civil Objetiva desconsiderando o elemento culpa[2], o caráter propter rem das obrigações ambientais[3], significando que a obrigação adere a coisa e, a inversão do ônus da prova[4].

Fortalecendo ainda mais a capacidade de fiscalização e controle, em 24/06/2020, o STF publicou Acórdão que julgou o Recurso Extraordinário RE 654833 fixando a seguinte tese: “É imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental.”

Isso posto, é imperioso refletirmos quanto ao alcance da imprescritibilidade e seu impacto nos negócios jurídicos, em especial, nos negócios imobiliários, pois, como demonstrado, em face da obrigação propter rem consolidada na doutrina e na jurisprudência, o adquirente de imóvel com passivo ambiental responderá por ele!

Conhecer previamente a existência de passivos ambientais permite dimensionar e minimizar os riscos jurídicos e ambientais daí decorrentes e limitar responsabilidades, resultando em maior segurança jurídica.

Anterior: Infração Ambiental na Mineração

[1] CF/88, Art. 225, § 3º . As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados.

[2] Lei 6.938/81, Art. 14, § 1º. Sem obstar a aplicação das penalidades previstas neste artigo, é o poluidor obrigado, independentemente da existência de culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua atividade. O Ministério Público da União e dos Estados terá legitimidade para propor ação de responsabilidade civil e criminal, por danos causados ao meio ambiente.

[3] STJ, Súmula 623 – As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. (Súmula 623, Primeira Seção, julgado em 12/12/2018, DJe 17/12/2018).

[4] STJ, Súmula 618 – A inversão do ônus da prova aplica-se às ações de degradação ambiental. (Súmula 618, CORTE ESPECIAL, julgado em 24/10/2018, DJe 30/10/2018).

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